过去20多年疯狂发展房地产的恶果，现在已经显现出来。目前中国社会不得不面对一个残酷的现实：楼市泡沫破灭后，即使房价见底，如何处理庞大的库存商品房？仍将成为摆在各地政府面前的一道难题。
根据住建部数据，截至2025年底，中国城镇住房空置总量约为6500万至6532万套，空置率在16.2%–16.7%之间，空置房锁定资金约68万亿元，接近2024年全国GDP的一半。这一数据为当前最权威的官方统计数据来源。
其中，商品房待售740万套，存量空置房约2100万套。具体来看，南宁、长沙等10个城市空置率较高，例如南宁空置率达48.9%，长沙为45.6%。这一数据远超国际警戒线（5%-10%），反映出住房市场供需失衡的现状。
目前，中国房地产正处于挤泡沫的价值回归阶段。至于房价何时见底，各种预测只能用做参考，最终只有市场说了算。然而，即使房价见底，大量空置房的处理仍会是一个结构性、系统性难题，其复杂程度甚至可能超过房价本身的问题。原因如下：
一、中国天量空置房产生的本质是“资源错配”，而非简单的价格问题
1、空间错配
大量住房集中在人口流出地区（如三四线城市、远郊新区），而需求集中在一二线核心区域。空置房规模庞大，许多二三线城市及新区，在过去快速扩张中积累了大量的住宅库存（包括已售未住、投资性空置、开发商未售等）。
2、功能错配
很多空置房设计不符合当下居住需求（如户型过大、配套缺失、无电梯老楼等），改造门槛高，老旧空置住宅因结构限制难以转为养老、仓储或文创空间，适配性改造经济性差。因此，这类房屋与历史上的“老破小”一样，面临的结局只能是拆除。
3、产权与用途错配
部分空置房属于小产权、军产、工业改住宅等，难以合法交易或改造。简而言之，哪怕房价降到“白菜价”，如果没人住、租不出、卖不掉、改不了，这些房子依然是“负资产”。
二、持有成本与经济压力
1、持有成本低导致缺乏处置动力
目前，中国多套房、空置房的户主持有成本极低，原因在于：无全国性房产税；无空置税；物业费可拖欠（收缴率已降至80%以下）；房贷利率虽高，但“躺平断供”现象增多。
这一局面就导致许多业主宁愿让房子空着，也不愿降价出售或出租，原因很简单，因为“不处置”的成本低于“处置”的损失。
2、持有者心态分化：
投资性房主：若租金回报率低，他们可能宁愿空置等待升值，也不愿降价出售或出租，形成“僵持空置”。
开发商库存：部分项目存在区位、产品错配，去化困难。
金融系统关联性：空置房若大规模抛售可能冲击价格，影响抵押品价值，引发银行风险。
社会与资源矛盾：一边是空置住房，一边是部分群体住房困难，凸显资源错配。
3、经济压力
维护成本：空置房需持续投入维修、物业等费用，增加持有者负担。
机会成本：资金被占用，影响其他投资机会。
三、住房市场流动性已枯竭，形成有价无市的“死循环”
1、买方观望：预期房价还会跌，不敢接盘；
2、卖方惜售：不愿亏本卖出，尤其高位接盘者心理落差大；
3、中介萎缩：二手房带看量锐减，交易链条断裂；
4、法拍房激增：2023–2025年法拍房数量暴增百倍，进一步压低市场信心。
由此形成恶性循环，结果就是：有房的人出不去，想买房的人进不来。
四、政策工具有限，短期难破局
虽然政府已在推动：收购商品房转保障房（计划600万套）；试点房产税、空置税（如部分城市对空置超2年房屋加征）；鼓励“以旧换新”“工抵房”去库存。但这些措施覆盖面有限、执行难度大、见效慢，尤其在财政紧张的地方政府，缺乏资金大规模收储。
尤其是现有“以租代售”“收储转保障房”等手段受财政能力与地方执行力制约，难以规模化推进。
五、长期趋势更为严峻，面临人口减少叠加深度老龄化，且不可逆转
2024年中国出生人口已跌破900万，总人口连续三年负增长；按此趋势计算，到2035年，劳动年龄人口将比2020年减少1亿以上。“一人多房”家庭增多，但继承意愿下降（年轻人不愿接手老家房产）。
不仅如此，目前处于经济下行期，各行各业面临企业破产裁员导致市场信心不足，房价下跌引发观望情绪，从而进一步抑制市场交易。马云曾调侃：“未来每对年轻人要管理5套房。”但现实却可能是：他们连一套都不想要。
可能的解决路径
一、政策引导去库存
1、地方政府收购空置房转为保障房：目前已有部分城市尝试，但受制于地方财政压力，规模有限。
2、税收调节：若推出房产税或空置税，可能促使空置房源释放，但需考虑整体税负设计与市场承受力。
3、融资支持：鼓励房企将库存改造为租赁住房，或通过REITs等方式盘活资产。
二、市场自我修复
1、价格调整到位后，刚需与改善需求逐步吸收
但若空置房集中在人口流出地区，本地需求可能长期不足。
2、租赁市场培育
通过规范化长租公寓、机构化运营，将空置房转化为稳定租赁房源。
3、城市功能更新
部分非住宅类库存或区位差的住宅，可能需通过改造转为养老、文旅、创业空间等。
三、结构性改革
1、人口与产业再分布
随着产业转移和城镇化新阶段，部分空置房可能随人口流入而逐步消化，但收缩型城市问题可能长期存在。
2、土地与规划制度改革
未来土地供应需更精准匹配需求，避免新增库存压力。
3、可以尝试推出的改革措施
推行差异化空置税，倒逼业主出租或出售；
允许集体土地/小产权房在特定条件下流转；
将空置小区改造为养老社区、青年公寓、保障房；
建立全国性住房信息平台，提高匹配效率。
国际经验参考
日本：部分偏远地区空置房（“鬼屋”）增多，通过低价出售、免费转让（附改造条件）等方式处理，但本质上需依赖区域振兴。“空置房银行、平台撮合租赁、拆除补贴，但乡村地区仍持续恶化，财政负担重。
德国：强制出租义务 + 空置税 仅适用于城市核心区，对非核心区域无效。
美国：拆除+土地再开发（如“锈带”计划），成本超预算300%，社区反对率高。
欧州：通过税收激励（如租赁住房税收优惠）和严格空置税（如法国、温哥华），促使房源利用。
综上所述，未来几年，如何盘活空置房将成为比“稳房价”更关键的课题。未来可能出现的局面是：核心城市空置房逐步被吸纳，而部分边缘城市的空置现象或将长期存在，甚至需要通过拆除、改建等方式重新规划用途。
这个过程必将是一个伴随着阵痛的房地产格局大变迁，毕竟，房子升值的时代已经终结。对于普通人而言，持有非自住房产的风险正在显著上升，房子“正在从过去的梦想变成如今的累赘。”
通过以上分析可以得出结论，笔者这一判断完全成立：即使房价见底，空置房问题仍将成为高悬在中国楼市头顶上的“达摩克利斯之剑”。
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